משכנתא הפוכה

מה זה בכלל ולמי זה מתאים?

מה זה אומר משכנתא הפוכה? זו הלוואה הניתנת על בסיס דירת מגורים קיימת, המיועדת בעיקר ל-משכנתא לבני 60 ומעלה. הכסף יכול להגיע כסכום חד-פעמי, כתשלום חודשי, או כשילוב בין השניים. בניגוד למשכנתא רגילה, ניתן לבחור במסלול ללא החזר חודשי—החוב נפרע בעתיד (לרוב במכירת הדירה או בעיזבון). לכן היא רלוונטית במיוחד ל-משכנתא הפוכה לגיל הזהב, משכנתא הפוכה לפנסיונרים ו-משכנתא הפוכה למבוגרים הזקוקים לנזילות בלי לוותר על הבית.

מי זכאי?

בדרך כלל נדרשים: גיל 60+ (הצעיר/ה מבין בני הזוג), בעלות מוסדרת על דירת מגורים, נכס מתאים לשעבוד ושווי דירה מינימלי לפי מדיניות הגוף המלווה. מעבר לזה, לכל גורם תנאי סף משלו (שמאי, רישומים, ביטוחים ועוד). סעיף זה עונה לשאלה מי זכאי למשכנתא הפוכה—אבל התשובה המדויקת תמיד תלויה בגוף המממן.

איך מקבלים את הכסף? שלושה מסלולים עיקריים

1. ללא החזר חודשי – החוב מצטבר לאורך השנים (נזילות מקסימלית, עלות כוללת גבוהה יותר).
2. ריבית בלבד – משלמים רק את הריבית כדי למנוע צמיחת חוב.
3. שפיצר – החזר חודשי של ריבית+קרן, בדומה למשכנתא רגילה.
   כך, משכנתא הפוכה החזר חודשי היא עניין של בחירה במסלול—לא חובה.

כמה אפשר לקבל? (אחוז מימון לפי גיל)

היקף ההלוואה נגזר בעיקר מגיל הלווה/ה ושווי הדירה. הטבלה הבאה היא להמחשה ולשימוש תוכני בעמוד; בפועל שיעורי המימון נקבעים לפי מדיניות הגוף המלווה.

טבלה משכנתא הפוכה

גיל	אחוז מימון	גיל	אחוז מימון	גיל	אחוז מימון
60	15%	72	27%	84	41%
61	16%	73	28%	85	42.50%
62	17%	74	29%	86	44%
63	18%	75	30%	87	45.50%
64	19%	76	31%	88	47%
65	20%	77	32%	89	48.50%
66	21%	78	33%	90	50%
67	22%	79	34%	91	50%
68	23%	80	35%	92	50%
69	24%	81	37%	93	50%
70	25%	82	38%	94	50%
71	26%	83	39.50%	–	–

טיפ: בקשו הדגמות של תרחישים (ללא החזר / ריבית בלבד / שפיצר) ל-3, 5 ו-10 שנים—כך תבינו איך משתנה היתרה.

ריביות והצמדה – להבין לפני שחותמים

ריבית שנתית משכנתא הפוכה היא המחיר השנתי של ההלוואה כנגד נכס. מאחר שהסיכון למממן גבוה יותר (אין החזר חודשי חובה), הריבית נוטה להיות גבוהה יותר ממשכנתא רגילה. לכן חשוב לשאול בפועל מה הריבית על משכנתא הפוכה בכל מסלול: צמוד מדד, פריים, קבוע לא-צמוד, ועוד. זכרו לבדוק גם מרווחים, עמלות פירעון מוקדם וגמישות מעבר בין מסלולים. (למידע נוסף על סוגי ריבית)

טבלת ריביות למשכנתא הפוכה (להמחשה)

גיל הלווים	שווי הנכס	ריבית שנתית (משוערת)
60–65	עד 1 מיליון ש״ח	4%–5%
65–70	1–2 מיליון ש״ח	3.5%–4.5%
70+	מעל 2 מיליון ש״ח	3%–4%

שימו לב: הטבלה לשימוש המחשה בעמוד. בשטח קיימים פערים בין גופים ומועדים. אל תחתמו בלי השוואה אמיתית של הצעות.

יתרונות וחסרונות – בתכל’ס

יתרונות

• נזילות בלי למכור את הבית ועם שליטה במסלול ההחזר.
• גמישות שימוש בכסף: קצבה/חד-פעמי בהתאם לצורך.

חסרונות משכנתא הפוכה

• עלות כוללת גבוהה יותר אם לא משלמים דבר לאורך זמן (ריבית דריבית).
• שעבוד מלא על הדירה; פירעון החוב קודם לשאר מטרות בעיזבון.

האם כדאי לקחת משכנתא הפוכה? תלוי בצורך בנזילות, בתוכניות למגורים, ובאלטרנטיבות זמינות. אם יש יכולת לשלם החזר חודשי, ייתכן שפתרון בנקאי רגיל או התאמת תמהיל יהיה זול יותר—כולל בדיקת מחזור משכנתא קיימת.

השוואה נכונה בין הצעות

בצעו משכנתא הפוכה השוואה חכמה: בקשו מכל גורם גיליון מסלולים זהה (סוגי הצמדה, ריביות, עמלות, אחוז מימון, תנאי יציאה). כשתקבלו מספר הצעות, ערכו משכנתא הפוכה השוואת מחירים אמיתית—על בסיס נתונים כתובים ולא שיחת מכירה.
נפוץ לשאול גם: איזה חברות ביטוח נותנות משכנתא? בשוק פועלים גופים מוסדיים ובנקים, אך ההבדלים מהותיים—הישענו על הצעות חתומות וסימולציות.

חלופות שכדאי לשקול לפני החלטה

• התאמת תמהיל הלוואות קיים או מחזור משכנתא להפחתת עלות חודשית.
• הלוואה לכל מטרה עם החזר חודשי קבוע (לעיתים זולה יותר, תלוי מצב).
• מכירה/הקטנת דיור אם המטרה היא הורדת הוצאות קבועות.

שאלות מפתח לעצמכם ולבן/בת משפחה

• כמה נזילות דרושה לי בשנה-שנתיים הקרובות?
• האם אני/אנחנו רוצים או מסוגלים לשלם “ריבית בלבד” כדי לבלום צמיחת חוב?
• מה התרחיש הרצוי לעיזבון וליורשים?
• מה תוספת העלות הכוללת בין מסלולים שונים לאורך 10 שנים?
• האם התנאים גמישים (מעבר מסלול/פירעון חלקי/מלא) ללא קנסות משמעותיים?

תהליך צעד-אחר-צעד

1. שיחת הכוונה קצרה + בדיקת זכאות ראשונית.
2. איסוף מסמכים (נסח/שמאות/אישורי בעלות וכד’).
3. הצעת הלוואה מפורטת ומובנית להשוואה.
4. חתימות ורישום שעבוד.
5. קבלת כספים (חד-פעמי/חודשי) ומעקב תקופתי.

שאלות ותשובות

• מה זה אומר משכנתא הפוכה בקצרה? הלוואה על בסיס דירה קיימת לבני 60+, עם אפשרות לדחות את ההחזר.
• מה הריבית על משכנתא הפוכה? משתנה לפי גוף ומסלול; חשוב לבצע הצעות כתובות ולהשוות.
• האם יש משכנתא הפוכה השוואה רשמית? אין “מחירון” אחיד; עושים משכנתא הפוכה השוואת מחירים בין הצעות זהות מבנית.
• למי זה מתאים יותר—משכנתא הפוכה לגיל הזהב או משכנתא הפוכה לפנסיונרים? לשניהם; השאלה היא צורך בנזילות מול עלות כוללת.
• האם קיימת אפשרות של משכנתא הפוכה החזר חודשי? כן—בוחרים מסלול “ריבית בלבד” או “שפיצר” במקום ללא החזר.
• ומה לגבי איזה חברות ביטוח נותנות משכנתא? פועלים מספר גופים מוסדיים לצד בנקים—השוו תנאים וסימולציות לפני החלטה.